DIFERENCIA ENTRE SEÑAL, CONTRATO DE ARRAS Y CONTRATO DE COMPRAVENTA.

DIFERENCIA ENTRE SEÑAL, CONTRATO DE ARRAS Y CONTRATO DE COMPRAVENTA.

ANTECEDENTES 

Las arras, la señal, y la reserva, son actos preparatorios de contratos de compraventa. El Código Civil, en su art. 1.454, establece que si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compraventa, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas.

El contrato de arras es un acuerdo jurídico suscrito entre comprador y vendedor, adoptado habitualmente en el seno de un negocio de compraventa de inmueble, por el que se reserva el derecho sobre la vivienda que se pretende transmitir, mediante la entrega de una cantidad en concepto de señal.

El contrato de arras contempla la posibilidad de renunciar a la compra o a la venta del inmueble, y fija la penalización para la parte que incumpla o renuncie a formalizar el correspondiente contrato de compraventa. Eso sí, contemplando la posibilidad de desistir lícitamente de la compraventa; supuesto éste en el que el comprador perderá la cantidad entregada como señal. Este mismo derecho se reconoce al vendedor, que como penalización deberá devolver la señal por duplicado.

La cantidad habitual de unas arras oscila entre un 5% y un 15% del valor del inmueble. Con la firma del contrato de arras, el comprador se compromete a adquirir la vivienda en el plazo y las condiciones establecidas.

Sin embargo, el contrato de compraventa es de obligado cumplimiento, salvo que ambas partes contemplen en el contrato un acuerdo en el que, se reconozca una indemnización a favor de la parte cumplidora para el caso de que la otra parte incumpla lo acordado en el contrato. Así, en el contrato de compraventa no está prevista la resolución contractual si no es por incumplimiento de la otra parte.

En consecuencia, no es posible resolver el contrato de compraventa, si no concurren las causas o motivos de resolución fijados por las partes en el contrato; y si no ha habido  incumplimiento de la otra parte; y el incumplimiento que faculta para instar la resolución contractual, debe ser sustancial (incumplimiento en el plazo para formalizar la escritura, inhabitabilidad de una vivienda o imposibilidad de uso de un local……).  Los pequeños defectos en los acabados de la ejecución de la obra en un inmueble, por ejemplo, no son causa suficiente para resolver el contrato.

Así pues, el vendedor podrá exigir el pago del precio, y el comprador  la entrega del bien. El contrato es exigible y solo puede resolverse por causas previstas a la ley.

Depende de las circunstancias que concurran en cada caso concreto, será recomendable y/o conveniente firmar un contrato de arras o un contrato de compraventa.

Las arras es una cláusula que se contienen en un contrato, normalmente de compraventa de inmueble; y existen tres clases de arras, las confirmatorias, las penales y las penitenciales. Cada una de ella tiene efectos distintos, y las únicas que se encuentran reguladas en nuestro Ordenamiento Jurídico son las llamadas “arras penitenciales” (artículo 1454 del Código Civil). El resto de tipos de arras mencionados, han sido conceptos perfilados por la doctrina y jurisprudencia. Todas tienen en común que son una cantidad de dinero que se entrega por una parte a la otra habitualmente en el marco de un contrato de compraventa de inmueble con un fin concreto y específico diferente del precio inmueble adquirido, siendo un pacto accesorio a un negocio o contrato principal.

Los contratos de arras más habituales son los penitenciales, pero existen varios tipos:

a).- Arras confirmatorias: Son la “señal” o prueba de la celebración de un contrato. Son anticipos o pagos a cuenta del precio final de la compraventa, y no permiten resolver el contrato celebrado.  Si no se especifica nada en el contrato,  y no se indica claramente el tipo de arras que regirán la relación contractual entre las partes, se presumirá que éstas son confirmatorias.

Las arras confirmatorias son expresión de un contrato con fuerza vinculante, y no facultan para resolver la obligación contraída; no existiendo pues derecho para ninguna de las partes a echarse a atrás y no firmar la escritura pública de compraventa. Dicha cláusula no otorga el derecho de desistir de la obligación de comprar y/o vender a ninguna de las partes.

Si una de las partes desiste del contrato, se arrepiente, o no procede a la formalización del mismo, se produce un incumplimiento del contrato. En este caso, la otra parte puede presentar demanda en el Juzgado solicitando que se declare la obligación de la parte incumplidora a otorgar la correspondiente escritura pública de compraventa, y/o al abono de indemnización de daños y perjuicios causada por el incumplimiento.

En consecuencia, en caso de incumplimiento del contrato de compraventa, tanto del vendedor como del comprador, se aplicarán las reglas generales sobre el cumplimiento de las obligaciones previstas en el artículo 1.124 del Código Civil (exigir el cumplimiento forzoso, o bien resolver el contrato, con independencia del derecho a solicitar la correspondiente indemnización por daños y perjuicios).

En caso de cumplimiento del contrato, las arras se imputan al precio total de la compraventa, teniendo la consideración de anticipo o entrega a cuenta del precio final o total de la venta.

  1. b) Arras penales:La finalidad de este tipo de arras es asegurar el contrato de compraventa. Su incumplimiento supondría una indemnización de daños y perjuicios, pero no impide la exigibilidad de cumplimiento.

Nos encontramos ante unas Arras penales, cuando lo entregado como arras no se imputa al precio, sino que funciona como resarcimiento para el caso de incumplimiento, y siempre con la posibilidad de reclamar que la obligación pactada sea cumplida. En este caso, las arras desempeñan una auténtica función de garantía del cumplimiento del contrato, previniendo el importe de la liquidación del daño en caso de incumplimiento (pérdida de las arras entregadas o la devolución duplicadas). Por tanto, dichas arras no otorgan la posibilidad de desligarse de la obligación contraída, sólo señalan la pena que supone incumplirla; todo ello sin perjuicio de exigir el cumplimiento forzoso vía judicial de la obligación contraída en el contrato, e incumplida por la otra parte.

Si no se produce ningún incumplimiento por ninguna de las partes, la cantidad entregada como arras se considera como pago del precio abonado por anticipado. 

  1. c) Arras penitenciales:Las arras penitenciales son las contempladas en el art. 1454 del Código Civil (las únicas reguladas expresamente en nuestro Ordenamiento Jurídico); y son una cantidad de dinero entregada en el marco de un contrato verbal o promesa del mismo, que faculta a las partes a desistir legítimamente de la relación contractual. Dicho arrepentimiento por las partes es perfectamente lícito, no pudiendo la parte perjudicada reclamar judicialmente el cumplimiento forzoso o la resolución con daños y perjuicios añadidos.

En caso de arrepentimiento la ley dispone que quien las entrega (normalmente el comprador) las perderá sin que se pueda exigir adicionalmente indemnización por daños y perjuicios, y en caso de que se arrepienta quien las recibe, deberá devolverlas duplicadas.

Estas arras no se establecen como entregas a cuenta, ni como anticipo del pago del precio pactado en el contrato, sino como una garantía indemnizatoria. Sólo en caso que no se produzca el arrepentimiento, se podrán reputar a cuenta del precio final del negocio. Solo se consideran como penitenciales si se indica expresamente en el contrato.

Este contrato supone un medio lícito para que las partes puedan desvincularse del contrato mediante el pago de la señal o la restitución de la misma, dependiendo de qué parte provenga el incumplimiento.

CUESTIONES DE FONDO

La diferencia entre ambos contratos (compraventa y de arras) consiste básicamente, en que con un contrato de arras las partes pueden no realizar la transmisión del inmueble objeto del contrato: El comprador puede renunciar a la compra perdiendo la cantidad entregada como arras, y el vendedor puede abstenerse de realizar la operación devolviendo el doble de la cantidad entregada en concepto de arras.  En ambos casos, sin necesidad de justificación alguna (art. 1.454 del Código Civil).

En el caso de que se hubiese firmado un contrato de compraventa, no está prevista la resolución, si no es por incumplimiento de la otra parte, o por las causas específicas y concretas contempladas en el contrato.

El artículo 1.454 del Código Civil permite que se deje sin efecto la compraventa si el comprador pierde la señal anticipada o el vendedor devuelve el doble de lo recibido; es decir, otorga la ley la posibilidad de que comprador o vendedor se desahoguen de sus obligaciones pagando la responsabilidad que el Código prevé (doble de lo recibido para el vendedor o pérdida de lo entregado para el comprador).

Es imprescindible que se haga constar en el contrato que la cantidad entregada a cuenta del precio de la compraventa, se entrega en concepto de señal o con el carácter de arras. Si no se hace constar expresamente en el contrato que la cantidad entregada se entrega en concepto de señal, su entrega es como parte del precio, y, en tal caso, la compraventa es definitiva.

Por lo tanto, cuando adquirimos un bien inmueble, estamos dispuestos a que el vendedor pueda arrepentirse y resolver el contrato pagándonos el doble de lo entregado. En este caso es recomendable hacer constar que la entrega se hace en concepto de señal.  Del mismo debemos actuar si pretendemos reservarnos la posibilidad de resolver el contrato perdiendo la cantidad entregada.

Por el contrario, si nuestra intención es que la compraventa sea firme y definitiva, debemos indicar en el contrato de compraventa, que la cantidad entregada tiene la consideración de parte del precio.

NORMATIVA APLICABLE 

  • Artículo 1.455 y siguientes del Código Civil, relativos al contrato de compraventa.
  • Artículo 1.454 del Código Civil, relativo a las arras penitenciales.
  • Artículo 1.124 del Código Civil, relativo al cumplimiento de las obligaciones recíprocas.

CONCLUSIONES

En el contrato de arras deben dejar fijados los siguientes datos:
a).- Identificación de la vivienda, ubicación, registral y catrastral.
b).- Precio de la vivienda
c).- Forma de pago del precio
d).- Plazo para el otorgamiento de la escritura pública de compraventa.
Sin embargo, no se deben entregar las llaves de la vivienda a la firma del contrato de arras. Hasta que no se firma la escritura pública de compraventa del inmueble ante notario, las llaves del inmueble no se entregan al comprador.
Si se efectúa la entrega de la señal mediante cheque bancario, es recomendable que este sea nominativo, para poder acreditar su pago en caso de que sea necesario.
Además, es esencial comprobar que en el documento se hagan constar de forma clara y concreta los siguientes extremos:
A).-Las cantidades que se entregan en concepto de arras.
B).- La deducción de la cantidad fijada como señal en el pago final de la vivienda.
C).-Las penalizaciones pertinentes en caso de incumplimiento de las partes.
Para evitar equívocos o conflictos que nos puedan avocar a un proceso judicial para interpretar la voluntad de las partes contenida en las cláusulas del contrato que regulan las arras, y el carácter otorgado por las partes en el contrato celebrado a las cantidades entregadas, debemos expresar de forma clara en el contrato, la intención y/o voluntad de las partes en relación a las arras; qué ocurrirá con ellas si finalmente el contrato no llega a buen fin, etc. Lo recomendable es hacer constar de forma clara y exhaustiva en el contrato los efectos que las partes le quieran dar al pacto de arras, ya que si la intención de las partes no es clara, los Tribunales entenderán que se trata de Arras Confirmatorias.
Así pues, por el simple hecho que el documento, acuerdo y/o contrato que firmemos lo denominemos “Pacto o Contrato de Arras o Señal y/ reserva”, ello no significa que las partes se puedan arrepentir o puedan desistir legítimamente del contrato, ni que quien las recibe las tenga que devolver dobladas.
Por todo ello, si el deseo de las partes es fijar unas arras penitenciales, lo recomendable es que en el contrato de compraventa con acuerdo de arras, se indique de forma clara que la cantidad se entrega en concepto de arras penitenciarias, y que se hagan constar de forma expresa y clara, las consecuencias del “desistimiento en el contrato”, tanto para el vendedor, como para el comprador.
 
Laura Pérez Sotoca
Abogada
GM CONSULTING EMPRESARIAL, S.L.

2018-12-03T05:38:33+00:0024/11/2017|Blog|
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