Lo que hoy en día se conoce como plusvalía municipal, tradicionalmente se llamaba arbitrio de plusvalía, y a diferencia de otros tributos, no fue introducido por la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, sino que goza de una larga tradición en el sistema tributario español como tributo local.

Los inmuebles se suelen revalorizar cada año, por lo que es habitual que cuando se venden, se haga por un valor superior al de adquisición. Y de este supuesto beneficio surge la obligación de tributar, mediante el pago de un impuesto, llamado plusvalía.

En los últimos años, el pago de este impuesto ha generado mucha polémica, porque la aplicación del tributo tiene lugar independientemente de si existe o no un beneficio. En época del “boom” inmobiliario, cuando la inmensa mayoría de las ventas generaban beneficio no suponía un problema.

¿Qué es la plusvalía?

Cuando hablamos de plusvalía, pensamos automáticamente en la venta de un bien inmueble, aunque no necesariamente debe haber una venta, puede ser como consecuencia de una donación o de una herencia.

Este término se refiere, como la propia palabra indica a un incremento (plus) del valor (valía), que ha tenido el bien que ha sido objeto de transmisión, pero que no se ha producido por algo relacionado directamente con él, si no por un factor externo como, por ejemplo, la construcción de un centro comercial al lado, que lo hace más accesible. Por este motivo se revaloriza el valor del suelo sobre el que se encuentra situado el inmueble.

Esto se traduce en el pago de una especie de tasa, un impuesto municipal que hay que abonar a los Ayuntamientos, denominado Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU).

¿En qué supuestos hay que pagar la plusvalía?

En el año 2017, el Tribunal Constitucional dictó una sentencia, que sentó precedente, a través de la cual declaró la inconstitucionalidad de la plusvalía municipal, en los casos en que la venta de la vivienda no aportara ninguna ganancia. Hasta ese momento, se pagaba siempre, tanto si había beneficio como si había pérdida. Tras distintas resoluciones de los tribunales, el Tribunal Supremo dictó sentencia en el año 2018 indicando que quien probase que había vendido/transmitido el inmueble con pérdidas no debía pagar este impuesto. A partir de entonces, únicamente debe pagar la plusvalía quien realmente haya tenido una ganancia.

¿Cuándo se entiende que ha habido ganancia patrimonial?

El artículo 104 del Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley Reguladora de Haciendas Locales regula la naturaleza y el hecho imponible del Impuesto de Plusvalía definiéndolo como un tributo directo que grava el incremento de valor que experimenten los terrenos y se ponga de manifiesto a consecuencia de la transmisión de la propiedad de los terrenos por cualquier título o de la constitución de la propiedad de los terrenos por cualquier título o de la constitución o transmisión de cualquier derecho real de goce, limitativo del dominio, sobre los referidos terrenos.

La legislación reguladora del Impuesto es clara y contundente al disponer que solo si hay incremento de valor hay hecho imponible.

Polémica acerca del cálculo de la base imponible del Impuesto.

El Tribunal Constitucional ha declarado nulo el impuesto en el caso de que el contribuyente haya sufrido pérdidas en la operación. Sin embargo, en el caso de que haya habido ganancia, hay que pagar este impuesto. Pero, ¿es correcta la fórmula aplicada por las Administraciones Públicas?

El sistema objetivo de cálculo de la base imponible que viene regulado por la Ley de Haciendas Locales, es perfectamente válido, pero siempre que grave capacidades económicas reales o potenciales. Con este sistema de cálculo la base imponible se halla teniendo en cuenta el valor catastral del suelo en el momento de devengo y los porcentajes fijados por los Ayuntamientos, teniendo en consideración el número de años de tenencia del bien.

Pero la ley no fija expresamente la fórmula u operación matemática que hay que aplicar a dicho cálculo. Sin embargo, los Ayuntamiento aplican la fórmula de la multiplicación, cuando no debería ser así. Con la multiplicación no se obtiene el incremento de valor experimentado durante el periodo de tenencia del bien, tal y como exige la definición del hecho imponible del impuesto, que es gravar el incremento de valor puesto de manifiesto durante la tenencia del bien.

La fórmula es incorrecta porque la base imponible de este impuesto se establece aplicando al valor catastral del bien el porcentaje de incremento fijado por los Ayuntamientos en sus respectivas Ordenanzas. Ahora bien, la fórmula empleada para obtener la base imponible no calcula realmente el incremento experimentado durante la tenencia, sino el incremento de valor en los años sucesivos a la venta del bien, es decir, en el futuro.

El Tribunal Supremo se ha pronunciado al respecto fijando como jurisprudencia que la fórmula que se ha de aplicar es la recogida en el artículo 107 del Real Decreto 2/2004.

Siguiendo las directrices jurisprudenciales, por tanto, aplicamos la fórmula del artículo 107:

BI= VCS x Coeficiente anual x nº de años / [1 + (Coeficiente anual x nº de años)]

Con esta fórmula se cumple escrupulosamente con la doctrina fijada en las sentencias recientes del Tribunal Supremo la naturaleza del impuesto y el hecho imponible recogido en el RDL 2/2004.

El hecho de haber estado cobrando a los contribuyentes un impuesto calculado con la fórmula de la multiplicación, supone que se les haya cobrado hasta un 50% más de lo que debería haberse cobrado, generándoles de este modo un perjuicio importante.

¿Quién es el sujeto pasivo del impuesto de la plusvalía?

Es la persona que debe pagar el impuesto. Será el vendedor si la transmisión ha sido mediante venta. Será el comprador, cuando el vendedor no sea residente en España, o el heredero o receptor de una donación, si se trata de una herencia o donación.

¿Qué plazo tiene el sujeto pasivo para realizar el pago del impuesto?

El plazo para realizar el pago del impuesto será de 30 días desde que se produce el devengo, en caso de venta o de recibir una donación. Y será de 6 meses en caso de recibir el inmueble por herencia.

¿Qué hay que tener en cuenta para calcular el impuesto de la plusvalía?

  • La fecha de adquisición del inmueble y la fecha de venta.
  • Los años transcurridos entre ambas fechas.
  • El valor catastral del suelo sobre el que se encuentra el inmueble.
  • La revalorización del suelo durante los años que has sido propietario.
  • El gravamen que imponga el Ayuntamiento al que pertenezca el inmueble en cuestión.
  • Si las hubiera, las bonificaciones sobre el impuesto.
  • Si corresponde aplicarlas, las excepciones al pago (que son casos muy tasados).

Excepciones de pago.

  • Entre cónyuges: si la transmisión se hace entre un matrimonio, a favor de la sociedad conyugal, en pago de haberes comunes (liquidación del régimen matrimonial) o a favor de los hijos en cumplimiento de sentencias (nulidad, separación de bienes, divorcio…).
  • Bienes que pertenecen al Patrimonio histórico-cultural: cuando el inmueble pertenezca a este conjunto o haya sido declarado de interés cultural y sus propietarios acrediten que han efectuado obras para su conservación o mejora.
  • Entidades como el Estado, las CCAA, municipios, comarcas, instituciones benéficas, etc.

¿Cómo reclamar la plusvalía?

Dado que la plusvalía es un impuesto municipal, quien tiene la potestad para llevar a cabo su cobro son los Ayuntamientos. Tras efectuar la autoliquidación, la Administración Municipal indica al contribuyente el importe a pagar, los recursos que puede interponer y el plazo para abonarlo. En el caso de que haya existido ganancia patrimonial, pero se detecte en la propia liquidación que existe error en la fórmula de cálculo, en el sentido que hemos expuesto en el presente artículo, se debe reclamar el acto administrativo, dentro del plazo que la ley concede a tal efecto y mediante el recurso correspondiente, precisamente, para obtener la devolución de la cantidad que el Ayuntamiento ha cobrado de más.

El plazo para reclamar, para el caso de que se trate de una autoliquidación será de 4 años, y para el caso de que se trate de liquidación, es de un mes, a contar desde que se produce el devengo del impuesto, o lo que es lo mismo, el acto de disposición del bien.

Legislación aplicable

Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley Reguladora de Haciendas Locales.

Ordenanza Fiscal reguladora del impuesto que aprueba cada Ayuntamiento en el municipio correspondiente, fijando los porcentajes de incremento de valor.

Ley 29/1998, de 13 de julio, reguladora de la Jurisdicción Contencioso-Administrativa.

Conclusión

La plusvalía municipal es un impuesto que debe abonarse para el caso de que se haya producido un beneficio patrimonial para el contribuyente como consecuencia de la transmisión de un bien inmueble, y teniendo en cuenta su valor en el momento que lo adquirió.

Pero, pese a la obligación de pagar el tributo, sin embargo, hay que tener en cuenta que la fórmula que se le aplica para su cálculo por parte de la Administración Pública, es la correcta.

Para que la fórmula sea correcta, no puede ser contraria a lo dispuesto en la ley de Haciendas Locales.

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