Suspensión de la renta de un local en una situación de fuerza mayor

En ocasiones, se dan circunstancias en la vida del empresario, como la que estamos viviendo en este momento en España, como consecuencia de los efectos provocados por el COVID-19, que hacen que tengamos que replantearnos, prácticamente, todo nuestro entramado empresarial, desde la plantilla de trabajadores, los contratos con clientes y proveedores, servicios de prestación diferida, e incluso, si es posible mantener vigente el contrato de arrendamiento de la nave o local en la que estamos desarrollando nuestra actividad.

En el caso actual de crisis sanitaria, y tras la entrada en vigor del Real Decreto 463/2020, que Decreta el estado de alarma para la gestión de la crisis sanitaria del COVID-19, se contiene una previsión, o mejor dicho, prohibición, en el ámbito de las actividades comerciales, culturales, recreativas y de ocio, de hostelería y restauración, y otras análogas o adicionales. 

Ello ha supuesto el cierre automático al público de aquellos locales y establecimientos minoristas, que no estén dedicados a la venta de alimentación, bebidas, productos y bienes de primera necesidad, productos higiénicos, o sean establecimiento farmacéuticos, médicos, ópticas y productos ortopédicos, estancos, tintorerías y lavanderías, y otros pocos. Por lo tanto, ha quedado decretado el cierre automático de una inmensa mayoría de negocios, viéndose también afectados otros que, si bien pueden seguir con su actividad empresarial habitual, sin embargo, tienen que hacerlo a puerta cerrada, y que, como consecuencia de la prohibición de la libertad de circulación de los ciudadanos, salvo para cuestiones expresamente previstas en el Real Decreto, y de necesidad o fuerza mayor, no pueden salir de su casa. 

Esto conlleva que igualmente los negocios que sí pueden seguir trabajando, tengan que cesar su actividad temporalmente, porque no llegan clientes.

En este sentido, el empresario se encuentra sin ingresos, pero teniendo que hacer frente a una serie de gastos fijos, como lo es una renta por alquiler de local o nave, que le supone un “ahogamiento” económico añadido. En este artículo hablaremos acerca de la fórmula legal para solucionar, temporalmente, el problema de la renta por alquiler.

Cuestiones de fondo
La naturaleza del contrato de arrendamiento para uso distinto de vivienda (de naves industriales o locales)

El contrato de arrendamiento para uso distinto de vivienda se define como aquél arrendamiento celebrado para ejercer en la finca cualquiera de las siguientes actividades: actividad industrial, actividad comercial, actividad artesanal, actividad profesional, actividad recreativa, actividad asistencial, actividad cultural o docente.

La naturaleza de este tipo de contrato es consensual, bilateral, sinalagmático, cuyas prestaciones consisten, esencialmente, en la entrega de la nave o local por el arrendador al arrendatario, en condiciones óptimas para el desempeño de la actividad a desarrollar, para su uso y disfrute y explotación de la actividad; y en el pago de una renta periódica (suele ser mensual) al arrendador por parte del arrendatario.

En cuanto al tema que estamos desarrollando, en especial nos interesa la prestación del pago de la renta por el arrendatario.

¿Es posible revisar o adaptar este tipo de contratos de arrendamiento, durante su vigencia?

En el ámbito del Derecho Civil y del Derecho Privado, rige un principio básico que es el pacta sunt servanda, que lo que viene a significar es que los pactos están para cumplirlos. Según esta teoría, conservadora de las relaciones privadas entre las partes, la regla general en un contrato de arrendamiento sería de la observancia de lo pactado en el mismo.

Sin embargo, también impera en este tipo de contratos la regla del equilibrio de las prestaciones de las partes, que debe ser mantenido. Por ello, surge una excepción a la regla del “pacta sunt servanda”, que es la cláusula o principio llamado “rebus sic stantibus”, implícito en todo contrato, y que consiste en una fórmula jurídica que propicia, precisamente, el restablecimiento del equilibrio básico de las prestaciones de las partes en los contratos privados. Dicha regla es también aplicable a los contratos de arrendamiento para uso distinto de vivienda, es decir, de las naves o locales que se han visto afectados por las medidas aprobadas por el Gobierno para intentar frenar la expansión del coronavirus.

Esta teoría o principio, se basa en dos aspectos principales:

1. El principio de la conmutatividad del contrato, o lo que es lo mismo, en el equilibrio de los bienes y servicio intercambiados, (art. 1.289 CC).

Art. 1289 CC: “Cuando absolutamente fuere imposible resolver las dudas por las reglas establecidas en los artículos precedentes, si aquéllas recaen sobre circunstancias accidentales del contrato, y éste fuere gratuito, se resolverán en favor de la menor transmisión de derechos e intereses. Si el contrato fuere oneroso, la duda se resolverá en favor de la mayor reciprocidad de intereses.”

Todo cambio de bienes y servicios que se realice onerosamente tiene que estar fundado en un postulado de conmutatividad, como expresión de un equilibrio básico entre los bienes y servicios que son objeto de intercambio. Este «equilibrio básico», que no cabe confundir con la determinación del precio de las cosas fuera de la dinámica del mercado (precios intervenidos o declarados judicialmente), resulta también atendible desde la fundamentación causal del contrato, y sus correspondientes atribuciones patrimoniales, cuando deviene profundamente alterado con la consiguiente desaparición de la base del negocio que le dio sentido y oportunidad. Por tanto, más allá de su mera aplicación como criterio interpretativo (art. 1.289 CC) la conmutatividad se erige como una regla de la economía contractual que justifica la posibilidad de desarrollo de figuras como la cláusula rebus sic stantibus.

2. La buena fe contractual, amparado por el art. 1.258 CC que, sin perjuicio de su interpretación integradora del contrato, permite ponderar la regla del pacta sunt servanda.

Si en virtud de la buena fe, el acreedor no debe pretender más de lo que le otorgue su derecho y el deudor no puede pretender dar menos de aquello que el sentido de la probidad exige, todo ello de acuerdo a la naturaleza y finalidad del contrato; también resulta lógico, conforme al mismo principio, que cuando, fuera de lo pactado y sin culpa de las partes y de forma sobrevenida, las circunstancias que dotaron de sentido la base o finalidad del contrato cambian profundamente, las pretensiones de las partes, lo que conforme al principio de buena fe cabe esperar en este contexto, pueden ser objeto de adaptación o revisión de acuerdo al cambio operado. Esta relación entre el principio de buena fe y la cláusula rebus sic stantibus ya ha sido reconocida por el Tribunal Supremo, entre otras, de la Sentencia de 21 de mayo de 2009 (núm. 1178/2004 ).

Art. 1258 CC: “Los contratos se perfeccionan por el mero consentimiento, y desde entonces obligan, no sólo al cumplimiento de lo expresamente pactado, sino también a todas las consecuencias que, según su naturaleza, sean conformes a la buena fe, al uso y a la ley”.

En estos casos se abre la puerta a la posibilidad de la revisión o adaptación del contrato, según el caso concreto, y, en caso de que no sea posible dicha revisión o adaptación, se abre la puerta a la resolución del contrato, pero sin que operen las consecuencias o penalizaciones previstas en el mismo para una resolución sin causa justificada, es decir, quedando exoneradas las partes de tener que indemnizar por los daños y perjuicios.

Doctrina jurisprudencial

Esta solución está avalada por sendas sentencias del Tribunal Supremo, pero en especial son significativas las sentencias TS nº 820/2012, de 17 de enero de 2013, nº 822/2012, de 18 de enero de 2013, nº 333/2014, de 30 de junio, nº 591/2014 de 15 de octubre y nº 227/2015, de 30 de abril. Los requisitos establecidos por la jurisprudencia para la aplicación de la cláusula “rebus sic stantibus” son los siguientes, si bien en todo momento se matiza el carácter excepcional de esta cláusula:

  • Alteración del equilibrio contractual: Que haya desaparecido la base objetiva (y subjetiva) del contrato, toda vez que la finalidad económica primordial del contrato se frustra o resulta inalcanzable, desapareciendo con ello la conmutatividad (o equilibrio básico entre las prestaciones). Por citar alguna las SSTS 30 de junio de 1948, 20 de febrero de 2012; 20 de noviembre de 2012, y 25 de marzo de 2013, entre otras.
  • Imprevisibilidad de las circunstancias: la mutación o cambio de circunstancias que sobreviene, no se contempla como riesgo normal del contrato, es decir, no se prevé expresamente en el contrato, ni se contempla otro remedio en la ley.
¿Cómo se deja constancia del nuevo acuerdo? Preferencia por la negociación

Dentro del Derecho de contratos tiene cierto privilegio la negociación entre las partes, es decir, la revisión del contrato por ellas mismas.

Cabe pensar que la buena fe puede permitir integrar como contenido contractual un deber de negociar (ex. art. 1258 CC), pero para llegar a esta conclusión sería preciso determinar claramente, de manera previa que, bien de la distribución de riesgos propia de la naturaleza del contrato, bien de su contenido, no resulta que el riesgo sobrevenido debía ser asumido por una de las partes.

No negociar, o hacerlo de mala fe (ocultando datos, torpedeando la posibilidad de alcanzar un acuerdo, etc,) puede confirmar que la parte que pretende, sin más, apartarse del contrato sin negociar solo quiere incumplir un contrato que ya no le interesa. (STS, 17 de noviembre de 2000).

Si se lograse armonizar la voluntad negociadora de ambas partes, se llevaría a cabo la revisión o adaptación del contrato de arrendamiento, mediante la redacción y posterior firma, por ambas, de un documento anexo al contrato inicial, donde se expresarían las causas de la modificación, las medidas consensuadas, así como la duración de las mismas, entre otras previsiones que las partes considerasen oportunas.

Si el arrendador se niega a llevar a cabo la revisión del contrato, ¿puedo acudir a los Tribunales? ¿Existe una base legal que justifique mi petición?

En efecto, en caso de que fuese imposible alcanzar un acuerdo de buena fe entre las partes y el arrendador se negase a revisarlo obligando al cumplimiento forzoso al arrendatario, es decir, al pago de la renta, éste último podría pedir justicia al Juez competente.

La base legal es la cláusula implícita de todo contrato, “rebus sic stantibus”, así como toda la jurisprudencia que la avala, y que se ha citado a lo largo del presente artículo. Si bien, no hay que olvidar que, es fundamental la prueba fehaciente ante el Tribunal de las circunstancias que justifican la solicitud de la suspensión del contrato en lo referente al pago de la renta mientras dure la situación extraordinaria generada por el COVID-19.

Conclusión

Todo lo expuesto en el presente artículo, nos lleva a la conclusión de que, en la situación que estamos atravesando, y especialmente en los casos en que se ha prohibido la apertura al público de ciertos establecimientos y comercios, la parte afectada por la medida que va a seguir manteniendo la obligación mensual fija de abonar la renta del alquiler, tiene otra alternativa.

La realidad es que con las medidas impuestas por el Gobierno desde el pasado sábado, 14 de marzo de 2.020, la parte arrendataria ha visto frustrada la finalidad del contrato de arrendamiento, por lo que se ha roto la base del negocio, lo que ha tenido lugar con carácter sobrevenido e imprevisible, o lo que es lo mismo, por fuerza mayor, y sin la intervención del factor de la voluntad humana, lo que ha causado un desequilibrio en las prestaciones/obligaciones, pues, la parte que viene obligada al pago de la renta del alquiler, a cambio del uso y disfrute del inmueble arrendado, no puede disfrutarlo realmente, dado que para lo único que lo necesita es para el desarrollo de una actividad que, desde el momento que ha echado el cerrojo, no puede seguir realizando. Por lo que, aplicando la regla de la revisión de los contratos en casos sobrevenidos puede optar:

  1. Bien, por la suspensión del contrato de arrendamiento, con la consecuencia de que no le sea exigible el pago de la renta al arrendador, al menos mientras dure la situación decretada por la declaración del estado de alarma, y pueda volver a abrir las puertas de su negocio al público.
  2. O bien, por la resolución del contrato de arrendamiento, si las circunstancias en conjunto de su caso concreto hacen que se haya visto frustrada de manera definitiva la finalidad del contrato.

En GM Consulting somos expertos en Derecho Civil y Derecho Privado, y en especial, en obligaciones y contratos, contamos con un equipo de profesionales que te asesorarán si has sido afectado por las medidas adoptadas por el Gobierno como consecuencia del COVID-19, y buscas la manera de hacer un poco más llevadera tu situación. Tratamos de negociar tu contrato y, si no es posible, te defendemos ante los Jueces y Tribunales.

Fanny Urquizu Meseguer

Licenciada en Derecho y Abogada colegiada. Me avalan 10 años de experiencia en el ejercicio de la Abogacía, especialmente, en materia civil, mercantil y penal económico y de la empresa. Asesora legal, con especialización en bancario y financiero, mercantil y societario.