Régimen especial de entidades dedicadas al arrendamiento de viviendas

Régimen especial de entidades dedicadas al arrendamiento de viviendas

ANTECEDENTES 

A través de este artículo explicaremos el funcionamiento del Régimen Especial de Entidades Dedicadas al Arrendamiento de Viviendas en el Impuesto sobre Sociedades y resolver las incidencias que puedan surgir.

EN QUÉ CONSISTE 

Se podrá aplicar una bonificación del 85% de la cuota íntegra que corresponda a las rentas obtenidas por arrendamiento de viviendas las entidades que cumplan los siguientes requisitos:

  • La actividad principal de la empresa tiene que ser la actividad de arrendamiento de viviendas situadas en territorio español que haya construido, promovido y adquirido la empresa. La empresa puede realizar otras actividades complementarias.
  • Mínimo 8 viviendas tienen que estar arrendadas u ofrecidas en arrendamiento durante el periodo impositivo.
  • Las viviendas tienen que estar arrendadas u ofrecidas en arrendamiento durante al menos 3 años. El plazo se computará:
  • Si la vivienda se encuentra en propiedad en el momento que nos acogemos al régimen, el periodo empieza a contar desde el inicio del periodo impositivo que comunicamos la opción por el régimen, siempre que la vivienda se encontrara arrendada en dicha fecha.

Ejemplo:
Compra vivienda 01.02.2010.
Arrendamiento de vivienda 01.05.2010
Fecha comunicación régimen: 01.02.2011
Fecha desde que computa la vivienda: 01.01.2011

  • Si la vivienda se adquiere después de acogernos al régimen, computará el plazo desde la fecha que fueron arrendadas por primera vez.

Si aplicamos la bonificación e incumplimos este requisito, se perderá la bonificación que corresponda a la vivienda que ha incumplido, debiendo ingresar las cantidades bonificadas en los periodos aplicados.

  • Llevar la contabilidad por separado de cada vivienda para saber la renta correspondiente de cada una de ellas.
  • Cuando la empresa desarrolla una actividad complementaria, al menos el 55% de las rentas obtenidas deben ser derivadas de la actividad de arrendamiento de viviendas o al menos el 55% del activo de la empresa sea susceptible de generalas.
  • Hay que hacer la comunicación a la Administración Tributaria para acogernos a este régimen.

Este régimen es incompatible con la aplicación de incentivos fiscales para empresas de reducida dimensión y con la reserva de capitalización. Además, este régimen es opcional.
¿QUÉ SE CONSIDERA ACTIVIDAD ECONÓMICA? 
En el caso de arrendamiento de inmuebles, se entiende que existe actividad económica cuando se destina a una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa al desarrollo de la actividad. 
¿Qué ocurre si la persona contratada con contrato laboral y jornada completa, es la esposa del administrador y socio principal de la sociedad arrendadora? 
Según consulta vinculante 5137-16 estableciendo “En el supuesto planteado en el escrito de consulta,la actividad de arrendamiento de inmuebles que desarrollará la entidad consultante, tendrá la consideración de actividad económica, siempre que para su ordenación cuente al menos, con una persona empleada con contrato laboral y jornada completa, con independencia de que la persona empleada sea un familiar del socio y administrador.”
Por lo tanto, el hecho de que exista vinculación entre la persona contratada y el socio o administrador de la sociedad, no es un impedimento para la aplicación de dicho régimen. 
¿QUÉ OCURRE CON LOS ARRENDAMIENTOS CON OPCIÓN DE COMPRA? 
En ese caso concreto hay que diferenciar si se trata de un arrendamiento operativo o financiero.

  • Arrendamiento financiero: Cuando las condiciones económicas de un acuerdo de arrendamiento, se deduzca que se transfieren sustancialmente todos los riesgos y beneficios inherentes a la propiedad del activo objeto del contrato, (sin necesidad de transmitirse la propiedad).
  • Arrendamiento operativo: Cuando las condiciones económicas de un acuerdo de arrendamiento, NO se transfieren todos los riesgos y beneficios inherentes a la propiedad del activo objeto del contrato.

Según el ICAC, “en un acuerdo de arrendamiento con opción de compra, se presumirá que se transfieren sustancialmente todos los riesgos y beneficios inherentes a la propiedad, cuando no existan dudas razonables de que se va a ejercitar dicha” 

Entendemos que este requisito se cumple si el valor razonable del activo en la fecha de ejercicio de la opción de compra supera, de manera significativa, el precio acordado por la transferencia del activo. 

Por todo lo anterior, los contratos de arrendamiento con opción de compra lo calificaremos como arrendamiento financiero y por tanto, NO podríamos aplicar este régimen.

NORMATIVA APLICABLE 

  • Ley Impuesto sobre Sociedades.
  • Consulta Vinculante 5137-16.
  • Consulta 6 del BOICAC 99/Septiembre 2014
  • Consulta vinculante 2981-11

CONCLUSIÓN

Puede ser un ahorro importante en el Impuesto sobre Sociedades; se trata de un régimen muy interesante para las entidades que dispongan de muchas viviendas en propiedad, si bien, hay que analizar en profundidad cada caso y cumplir los requisitos.

Lidia Díaz Segura.
Directora Área Contable.
GM CONSULTING.

2018-12-18T15:50:07+00:0017/11/2017|Sin categoría|
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