¿Qué es el Seguro Decenal? Encontrarán con numerosos interrogantes  aquellos que no están familiarizados con este mundo. Es por ello que, desde GM Consulting, como profesionales de la asesoría en el sector de la construcción, desgranamos todo lo que debes saber y cómo se debe aplicar.

El sector de la construcción y, en especial, las obras nuevas o promociones inmobiliarias, constituyen uno de los pilares del crecimiento de la economía española. Sin embargo, si bien su importancia es manifiesta, la realidad es que la extensa y tradicional normativa de regulación del suelo contrasta con la falta de configuración legal de la construcción en los edificios, que se intenta regular a través de una variedad de normas cuyo conjunto presenta importantes lagunas en cuanto a la ordenación del complejo proceso de edificación. Es por ello, por lo que se intentan imponer legalmente la mayor cantidad de garantías para que, tanto Promotor como adquirente queden protegidos, en la medida de lo posible.

Una de las manifestaciones de lo anterior es que, tras la entrada en vigor de la Ley de Ordenación de la Edificación en el año 1.999, se convirtió en obligatorio el seguro decenal para los edificios, cuyo destino principal fuese el de vivienda.

Y, precisamente, en el presente artículo exponemos en detalle las características y especificidades de este seguro, así como todo lo que conlleva su contratación.

Cuestiones de fondo.

La Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación establece que es obligatorio para el Promotor tener contratado el seguro decenal, cuando se trata de una obra nueva o reforma estructural de la vivienda, desde el momento en que se quiere vender esa vivienda a un tercero. Así viene recogido en el art. 19 de la mencionada Ley. Como la propia palabra indica, el seguro que protege al comprador de una vivienda de obra nueva por un periodo de 10 años, tras la finalización de la obra, por los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos que tengan su origen o afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y/o que comprendan directamente la resistencia mecánica y estabilidad del edificio.

Por tanto, el seguro decenal garantiza durante 10 años el resarcimiento de los daños materiales ocasionados en el edificio, exclusivamente, por vicios o defectos que afecten a la resistencia mecánica y/o a la estabilidad del edificio. Es decir, este seguro no cubre todo tipo de daños.

Por lo que se refiere a los daños por resistencia mecánica, quizás es más conocido el término “fatiga” de los materiales. Pero, ¿hasta qué punto se puede considerar que está comprometida la resistencia de un edificio? Puede ser que, al realizar un análisis de seguridad del edificio (se suele hacer cuando está a punto de cumplirse el plazo de 10 años del seguro), éste presente un coeficiente de seguridad por debajo de los niveles mínimos exigidos legalmente. La mayor parte de la jurisprudencia, entiende que esto no sería suficiente para reclamar por daños estructurales, dado que el daño, en sí mismo, no existiría. Y de igual modo, la exigencia de responsabilidad y la obligación de responder por los daños, no es una operación automática, sino que debe ser probada, de manera fehaciente, para lo cual será necesario realizar una pericial por un experto en la materia para que elabore un diagnóstico del estado del edificio que presente los supuestos daños.

Sin embargo, y con respecto a la estabilidad del edificio existe una Sentencia dictada por el Tribunal Supremo, de fecha 5 de mayo de 2.014, que es controvertida, ya que realiza una valoración de un daño referente a la estabilidad del edificio, al considerarlo como un menoscabo esencial del patrimonio de la persona afectada por el daño, que entiende es actual y no de futuro, y que, por tanto, compromete la resistencia y estabilidad potencialmente, al verse sometido el propietario a un peligro grave, cierto, objetivo y persistente, que afecta a elementos estructurales.

A la vista de estas consideraciones, es todavía más justificable la obligación de tener contratado el seguro decenal, ya que, la casuística es amplia y el alcance de los daños pude llegar a ser un problema importante que tenga que sufragar el Promotor.

Los riesgos que sí están incluidos en el seguro decenal son los que siguen:

• La indemnización o reparación de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos que tengan su origen o afecten a la obra fundamental, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y estabilidad del mismo.


• Los daños materiales ocasionados a la urbanización siempre que los mismos sean consecuencia directa de un siniestro indemnizable de conformidad con lo indicado en el párrafo anterior.


• Los gastos de demolición y desescombro originados por un siniestro cubierto por esta garantía (con los límites que se definan en las condiciones particulares del contrato). Pero, como ya hemos apuntado, este tipo de garantía o seguro solamente cubre unos daños concretos. En este punto, también es importante aclarar qué daños quedan fuera de la cobertura del seguro:
  
  
  • Los daños corporales u otros perjuicios económicos distintos de los daños materiales que garantiza la Ley.
  
  
  • Los daños a inmuebles contiguos o adyacentes al edificio.
  
  
  • Los daños causados a bienes muebles situados en el edificio.
  
  
  • Los daños ocasionados por mal uso o falta de mantenimiento adecuado.
  
  
  • Los gastos necesarios para el mantenimiento del edificio una vez se ha hecho la recepción.
  
  
  • Los daños que tengan su origen en un incendio o explosión, salvo por vicios o defectos de las instalaciones propias del edificio.
  
  
  • Los daños que fueran ocasionados por caso fortuito, fuerza mayor, acto de tercero o por el propio perjudicado por el daño.

Y no hay que olvidar tampoco que la Ley también regula y establece otros tipos de seguros que vienen a complementar esta cobertura como son el seguro de 3 años que cubre los daños causados en los elementos constructivos o en las instalaciones que afecten a la habitabilidad, el seguro trienal de impermeabilización de fachadas y cubiertas, el seguro trienal de estanqueidad de fachadas. Y también el seguro de un año que cubre los daños materiales por vicios o defectos de ejecución que afecten a los elementos de determinación o acabado de las obras.

Obligatoriedad de tener contratado el seguro.

Como ya hemos dicho, la ley exige la garantía decenal para edificios cuyo destino principal sea el de viviendas. Para que esta obligación se haga efectiva, no se permite la inscripción de la Obra Nueva en el Registro de la Propiedad, de modo que el Promotor no puede, por ejemplo, obtener financiación hipotecaria o comercializar las viviendas, salvo que lo tenga contratado. Sujetos obligados a contratar el seguro decenal.

La ley de Ordenación de la Edificación establece que es el Promotor o constructor de la obra, quien tiene la obligación de suscribir el seguro decenal.

A este respecto es importante tener en cuenta lo que la Ley considera como Promotor: cualquier persona física o jurídica, pública o privada, que, individual o colectivamente, decide, impulsa, programa o financia, con recursos propios o ajenos, las obras de edificación para sí o para su posterior enajenación, entrega o cesión a terceros bajo cualquier título.

Aunque, como ocurre con toda regla, existe una excepción a esta obligatoriedad, para el caso de las autopromociones individuales de una única vivienda unifamiliar para uso propio.

El Organismo de Control Técnico (OCT).

Existe la figura del Organismo de Control Técnico (OCT) que es una empresa externa contratada por el Promotor para que supervise y haga un control de calidad de la obra durante las distintas fases de su ejecución y emita los informes oportunos. Aunque por ley no es un requisito imprescindible para los Promotores, la mayoría de las aseguradoras exigen la presencia de una OCT durante la obra o al finalizarla para la concesión de un seguro decenal.

Quizás la pregunta que se nos puede plantear al hablar de las OCT es la siguiente: ¿Es posible contratar un seguro decenal sin una OCT? La respuesta es que sí. Si se trata de viviendas unifamiliares (autopromoción) y siempre que sean para uso personal. Pero, es recomendable, si se va a transmitir la vivienda a un tercero tener contratada una OCT, dado que va a ser obligatorio contratar el seguro decenal.

Responsabilidad civil de los agentes que intervienen en el proceso de la edificación.

La Ley establece que, sin perjuicio de sus responsabilidades contractuales, las personas físicas o jurídicas que intervienen en el proceso de edificación responderán frente a los propietarios y los terceros adquirentes de los edificios o parte de los mismos, en el caso de que sean objeto de división, de los daños materiales ocasionados en el edificio, por vicios o defectos que afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio, durante diez años.

Esta es, por tanto, la fundamentación de la necesidad y exigencia de contratación del seguro decenal sobre el que está enfocado el presente artículo.

La responsabilidad civil de los diferentes agentes por este tipo de daños se exigirá de forma personal e individualizada, tanto por actos propios, como por actos de otros agentes por los que se deba responder.

La responsabilidad se exigirá solidariamente cuando no pueda ser atribuida en forma individualizada al responsable del daño o cuando exista concurrencia de culpa, sin que pueda precisarse la influencia de cada agente interviniente en el daño producido.

A la figura del promotor se equiparan también las de gestor de cooperativas o de comunidades de propietarios, u otras análogas que aparecen cada vez con mayor frecuencia en la gestión económica de la edificación.

Normativa aplicable.

• Ley de Ordenación de la Edificación, 38/1999, de 5 de noviembre.


• Ley 50/2015, de 14 de julio, de ordenación, supervisión y solvencia de las entidades aseguradoras y reaseguradoras.


• Ley 50/1980, de 8 de octubre, del Contrato de Seguro.


• Directiva 85/384/CEE de la Unión Europea.

Conclusión.

El seguro decenal es uno de los más importantes seguros que debe tener contratados el Promotor de una obra nueva, para uso residencial, en primer lugar, por su obligatoriedad establecida por ley, y en segundo lugar, porque es una garantía frente a una posible reclamación del adquirente de la vivienda o de un tercero, ante unos potenciales daños que puedan surgir como consecuencia de un defecto en la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga, u otros elementos estructurales, lo que supondría para el Promotor tener que indemnizar por fuertes cantidades a los afectados.

Es la propia Ley de Ordenación de la Edificación la que determina la imperatividad de esta garantía, al fijar una responsabilidad frente a los adquirentes de viviendas o terceros, por un periodo de 10 años por ciertos daños en la edificación, para los sujetos que hayan intervenido en el proceso de edificación.

Es muy importante tener en cuenta que no se puede escriturar la vivienda sin tener previamente contratado el seguro decenal, así como que supone una limitación a la hora de obtener financiación para la obra o para comercializar las viviendas. Existen empresas externas de control de calidad y supervisión de las diferentes fases de la construcción de la obra, llamada OCT, que, si bien no es obligatorio contratarlas, sí es recomendable para el Promotor, ya que, le facilita llevar a cabo un control de calidad y, en ocasiones, es requerida por las propias aseguradoras como requisito para poder contratar la póliza de seguro decenal.

A la hora de examinar los problemas que presenta en la práctica un daño en la estructura mecánica o en la estabilidad del edificio, nos encontramos con diferentes opiniones jurisprudenciales, debidas a la necesidad de interpretar la ley y sobretodo de valorar el daño sobrevenido. El alcance de la cobertura del seguro decenal es una cuestión de fondo compleja, con muchas variantes, que desde este despacho analizamos y estudiamos al detalle para dar la mejor solución al cliente, en todo caso.