Los defectos de construcción en la vivienda nueva es el tema que vamos a enumerar y analizar en el presente artículo. En GM Consulting contamos con un equipo profesional especializado en el sector de la construcción. Analizamos los posibles defectos de los que puede adolecer una construcción, desde el momento en que se extiende el acta de recepción de la obra, las diferentes vías de reclamación, sus plazos y su caducidad o prescripción. La entrada en vigor de la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) originó la delimitación de la responsabilidad civil de los agentes intervinientes en el proceso de edificación por los daños materiales originados durante el mismo.

Con anterioridad al mencionado texto legal, las responsabilidades en el ámbito de la construcción se regían por lo establecido en el artículo 1.591 del Código Civil, complementado por una interpretación jurisprudencial extensiva del mismo ya que el origen decimonónico del precepto estaba pensado para un tipo de construcción de menor complejidad.

Los promotores inmobiliarios efectúan una intervención eficaz y directa en todo el proceso edificatorio, por lo que deben procurar entregar la obra sin deficiencias, presentando al mercado un producto correcto, máxime cuando se trata de viviendas en régimen de propiedad horizontal destinadas a hogar y morada de las personas. El promotor que vende el fruto de la industria tiene la obligación de hacer, de hacer bien y de entregar la edificación conforme a las especificaciones del plano, proyecto, de la memoria de calidades, etc.

La realidad es que la cuarta parte de los inmuebles y viviendas construidos en la burbuja inmobiliaria, y en los últimos 11 años presenta vicios o desperfectos constructivos que, casi con total seguridad, han sido originados por la velocidad de edificación a la que se llegó en dicho “boom”.

Cuando hablamos de defectos de la construcción englobamos una amplia casuística, que si bien es clasificable, sobre todo a efectos de los plazos legales establecidos para poder efectuar las oportunas reclamaciones, es muy importante deslindar.

Grietas, fisuras y humedades

• Las grietas son las aberturas que surgen de forma incontrolable en los parámetros y que afectan a toda la sección. Estas pueden llegar a ser peligrosas si bien es cierto que algunas grietas pueden llegar a ser controladas y comunes. En el caso de los edificios, las grietas se pueden producir por el asentamiento del edificio en el terreno, y hasta cierto punto son normales, pero si sobrepasan determinadas dimensiones, profundidad o dependiendo del grado de inclinación de la grieta pueden llegar a ser peligrosas y objeto de necesidad de reparación.


• Las fisuras son aberturas que aparecen superficialmente en los elementos constructivos y que no suponen peligrosidad. Las más habituales a nivel de usuario son los ejemplos fisuras de techo, fisuras de paredes, o fisuras de miro, las cuales simplemente son pequeñas aberturas en la capa de yeso del enlucido, producidas, seguramente, por el grado de humedad y secado de éste.

Se estima que un edificio tarda en asentarse alrededor de 10 años y durante ese periodo es “normal” que aparezcan pequeñas fisuras o grietas en las paredes que de forma controlada no son perjudiciales para la integridad o habitabilidad del edificio. Pero lo cierto es que aunque el edificio ya esté asentado se pueden producir cambios en el propio terreno como inundaciones, seísmos, descomposición orgánica o incluso una excavación para otra obra a metros de distancia, etc, que podrían producir grietas en parámetro, grietas en muros y lesiones de la misma categoría. De ahí que sea obligatoria la contratación de un seguro decenal, que, precisamente, cubre, en calidad de garantía, a los agentes intervinientes en el proceso de edificación, ante posibles defectos que pudieran aparecer, fundamentalmente, como consecuencia de dicho asentamiento natural del edificio.

Las principales causas de aparición de las grietas y fisuras son por movimientos de la estructura, por esfuerzos higrotérmicos, por errores a la hora de proyectar, por defectos en los materiales, o por errores en la ejecución de la obra.

• Las humedades deben ser causadas por algún defecto estructural, como puede ser un mal aislamiento del suelo o del tejado, que no se van a solucionar fácilmente y prácticamente hacen inservible la vivienda. En este sentido, se determina que la vivienda se encuentra en un estado de ruina. En el caso de que las humedades se produjeran porque la promotora no ha puesto los elementos aislantes a los que se comprometió en la memoria de calidades anexa al contrato, el plazo de la reclamación se acota a 5 años, ya que se trata de un incumplimiento contractual.

También es común que en caso de que el edificio se vea afectado por patologías constructivas, estas afecten en gran medida a elementos o espacios comunes tales como la cubierta, núcleos de escaleras, piscina, etc. En muchos de estos casos el defecto que tiene causa en un elemento común llegará a afectar a zonas privativas. Por regla general, será la Comunidad de Propietarios, representada por su Presidente o el Administrador, quien tendrá legitimación para reclamar o iniciar procedimientos judiciales. Aunque también podría efectuarse la reclamación por un grupo de propietarios.

Una vez que se tiene conocimiento de la existencia del defecto de construcción, es necesario poder demostrar la existencia de dicho daño, así como las causas que lo originan, por lo que hay que recabar la prueba del daño. Un arquitecto superior, especialista en daños constructivos debería realizar un informe pericial exhaustivo sobre los daños de la vivienda/Comunidad de Propietarios, para poder defender la futura reclamación. Desde el punto de vista del promotor, es muy importante que también obtenga un informe pericial en ese sentido, porque será el medio de defensa ante una posible reclamación, con el que poder demostrar cuál es el origen de los defectos.

Plazos de garantía, según el tipo de daño material sufrido:

• Diez años para los daños materiales de tipo estructural que afectan a la cimentación, vigas, forjados, muros de carga, etc. Se garantiza a través de la contratación del llamado seguro decenal, que es obligatorio que contrate el promotor para las nuevas construcciones. Este seguro debe figurar en la escritura de declaración de obra nueva del inmueble. Y es exigible por el nuevo adquirente de la vivienda.


• Tres años para defectos que afecten a la habitabilidad del inmueble: aislamiento, goteras, funcionamiento de las instalaciones, calefacción, etc.


• Un año para los defectos de acabado, de los que responde el constructor.

Los plazos de garantía son de caducidad y las acciones para exigir la responsabilidad que corresponda prescribirán en el plazo de dos años a contar desde que se produzcan dichos daños, sin perjuicio de las acciones que puedan subsistir para exigir responsabilidades por incumplimiento contractual.

Los plazos de garantía comienzan a correr desde la fecha del certificado final de obra. Una vez constatado un defecto dentro de esos plazos de garantía, el propietario tiene dos años para hacer la reclamación al agente o agentes que hayan intervenido. La problemática en este caso aparece en dónde situar el momento en que se empieza a computar ese plazo de dos años (ej, en los daños continuados, como pueden ser las filtraciones, el plazo de prescripción no comienza a contar hasta que se conoce plenamente su alcance y causa).

La Ley de Ordenación de la Edificación enumera la lista de agentes que intervienen en la edificación y delimita sus funciones. En principio, el propietario de la vivienda en cuestión, va a dirigir la reclamación, además de al promotor, también al agente directamente implicado (el arquitecto si es un problema de proyecto, al aparejador si es problema de control de ejecución, el constructor por la ejecución,…), porque, al ser complejo determinar el origen del defecto, lo habitual suele ser reclamar contra todos los posibles responsables.

En el momento de compra de la vivienda de nueva construcción debe hacerse entrega al adquirente del Libro del Edificio, que se supone que contiene toda la información relevante: el acta de recepción de las obras, la lista de agentes intervinientes, los datos del seguro.

Incumplimiento contractual: 5 años prescripción de la acción

Al margen de esas garantías específicas que cubren los defectos de construcción, el comprador del inmueble puede exigir al vendedor su responsabilidad por incumplimiento del contrato de venta. El promotor o el constructor incumple el contrato si no entrega la vivienda en condiciones de ser habitada o si utiliza materiales distintos de los ofertados en el contrato, sean defectuosos o no, si la diferencia es relevante (en calidad, precio, durabilidad…). También si no se han ejecutado partidas que sí estaban en el proyecto o memoria de calidades. Algunas sentencias han considerado incumplimiento contractual la aparición de grietas en el edificio, debidas al sistema constructivo utilizado.

Con independencia de cuándo se haya construido un inmueble, constituye un incumplimiento contractual la entrega de un inmueble que resulte inhabitable, es decir, que frustre la finalidad perseguida por la compraventa. En ese caso el comprador podrá pedir la resolución del contrato con devolución de las cantidades pagadas, o la reparación del daño.

Hasta la última reforma del Código Civil, el plazo para reclamar el incumplimiento contractual era de 15 años, pero actualmente se ha producido una reciente novedad de calado. Para viviendas entregadas desde el 7 de octubre de 2.015 el plazo para la acción de incumplimiento contractual es de 5 años. Para las anteriores hay un plazo transitorio que termina, en cualquier caso, el 1 de Octubre de 2.020.

Exoneraciones de responsabilidad. Las responsabilidades por daños no serán exigibles a los agentes que intervengan en el proceso de la edificación, si se prueba que aquellos fueron ocasionados por caso fortuito, fuerza mayor, acto de tercero o por el propio perjudicado por el daño.

Normativa aplicable

• Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación.


• Régimen Supletorio del Código Civil (arts. 1.101, 1484 y ss. y 1.591).

Conclusiones

Las personas físicas o jurídicas que intervienen en el proceso de edificación van a responder frente a los propietarios del inmueble de los daños materiales ocasionados en el edificio, durante unos determinados plazos.

El promotor responde durante 10 años de los daños materiales causados en el edificio por defectos o vicios ocultos que afecten a la cimentación de, soportes, vigas, forjados, los muros de carga u otros vicios ocultos.

En todo caso, y puesto que los plazos de prescripción son susceptibles de interrupción mediante reclamación fehaciente, es interesante conocer que ante el conocimiento de daños en el inmueble se reclama a todos los agentes intervinientes en la edificación, ya que la interrupción de plazo frente a uno de ellos, no impide la prescripción frente a los demás.

El defecto de la construcción o el daño debe ser probado por quien pretende ser resarcido del mismo, y para ello el propietario de la vivienda intentará conseguir una prueba fehaciente, informe de perito especialista en daños constructivos, que será la que se haga valer en un futuro procedimiento judicial. También el promotor y/o agentes que hayan intervenido en la obra o construcción, debe contratar dicho informe, para determinar de dónde procede el daño o defecto, y poder defenderse ante una posible reclamación.

Desde este despacho asesoramos a cualquier persona física y/o jurídica, acerca de cómo actuar ante una posible reclamación por defectos constructivos, y de manera previa, durante el proceso de construcción, orientamos a estos profesionales acerca de las obligaciones legales y contractuales, siempre con el objeto de evitar posibles futuras responsabilidades, una vez que hay sido entregada la obra.