Los apartamentos turísticos y su regulación es el eje principal de este artículo. En él, expondremos de manera detallada la regulación de esta modalidad de alquiler, turístico, así como los requisitos y particularidades que deben reunir las viviendas y las principales diferencias con respecto a las viviendas de uso turístico.

Como es bien sabido, el turismo es uno de los sectores más importantes de la economía de nuestro país, por lo que cada vez es mayor su crecimiento, lo que se materializa en una mayor demanda de alojamientos turísticos o alquileres vacacionales.

El concepto de economía colaborativa generó un tipo de alojamientos diferentes a los hoteles u otros hospedajes tradicionales. Así, se estableció el alquiler de viviendas y apartamentos como una forma de conseguir ingresos para particulares y empresas que trabajan en el sector.

El desigual y heterogéneo comportamiento del mercado del alquiler de vivienda pone de manifiesto el incremento de los precios del mercado de la vivienda que ha sido particularmente intenso en entornos territoriales caracterizados por una mayor actividad turística.

Ante esto, se da una necesidad de una regulación homogénea en las Comunidades Autónomas que respeten el principio de libertad de empresa en el marco de la economía de mercado, no imponiendo restricciones al alquiler siempre que se cumplan los requisitos que la normativa pueda imponer de registro previo de actividad y las obligaciones de responder por los daños que causen los inquilinos Esta regulación, además, debe responder a los criterios exigidos en cualquier país de la Unión Europea de libre empresa y libertad de iniciativa económica.

Por otro lado, existe otra vía de interés en este caso y es la referida a la relación de este tema con las Comunidades de Propietarios de estos inmuebles.

En España existe una figura denominada Federación Española de Asociaciones de Pisos Turísticos (Fevitur), que nace del compromiso de 23 asociaciones de apartamentos turísticos y viviendas de uso turístico que trabajan día a día para ofrecer los mejores servicios a sus asociados. Se constituyo en Septiembre de 2.013 con la voluntad articular el sector alrededor de unos objetivos comunes dando voz y voto a todas las asociaciones que la forman y sirviendo de interlocutor ante las administraciones y otras instituciones públicas y privadas. Representa a más de 185.000 apartamentos englobados en las 23 asociaciones que la componen.

Cuestiones de fondo

Uno de los temas más candentes que existen en materia de alquileres en la actualidad es el de la necesaria regulación de los denominados alquileres turísticos, a los cuales hace referencia el art. 5 e) de la Ley de Propiedad Horizontal.

Antes de empezar con la exposición de este tema, es importante señalar la diferencia entre lo que se considera un apartamento turístico y una vivienda de uso turístico. En primer lugar, hay una separación por su razón social: mientras que una vivienda está destinada en principio a uso residencial en el caso de un apartamento no siempre es así.

Un apartamento turístico tiene que consolidarse como empresa y los inmuebles no son de índole residencial. Por otro lado, una vivienda de uso turístico sí es una propiedad residencial y de uso particular. Por tanto, si lo que se quiere es tener un apartamento turístico se debe inscribir como si de un hostal o un hotel se tratase, ya que se incluye en la misma categoría. Sin embargo en caso de que nos encontremos ante una vivienda de uso turístico hay que tramitar una licencia que se obtiene aparte.

Un apartamento turístico tiene que formar parte de un conjunto de viviendas o espacios (bungalows, chalets,…) que estén configurados del mismo modo. Es decir, un bloque de pisos no puede estar formado por dos apartamentos y cuatro viviendas.

También se necesita tener en un lugar visible de su fachada la placa con la identificación AT y el número de llaves (que es la forma en que se clasifica este tipo de inmuebles).

Por otro lado, la vivienda de uso turístico se considera un inmueble particular destinado de forma puntual al alquiler turístico. Es decir, que solamente es necesario tener en propiedad la casa que se va a alquilar.

Régimen jurídico de los apartamentos turísticos y las viviendas de uso turístico

La regulación legal de este tipo de alquileres es muy amplia, y, sobretodo, está muy sectorizada. Cada Comunidad Autónoma tiene competencia para regular este tipo de viviendas, siempre que se respeten los principios de libertad de empresa, el derecho a la propiedad privada, y la libre iniciativa económica y unidad de mercado.

Así, la Comunidad de Madrid, en el art. 2.2 del Real Decreto 7/2014, de 10 de julio, establece una definición de vivienda de uso turístico, indicando que tienen la consideración de viviendas de uso turístico aquellos pisos, apartamentos o casas que, amueblados y equipados en condiciones de uso inmediato, son comercializados y promocionados en canales de oferta turística, para ser cedidos en su totalidad, por su propietario a terceros, con fines de alojamiento turístico y a cambio de un precio.

Los titulares de viviendas de uso turístico deben presentar ante la Dirección General competente en materia de turismo una declaración responsable de inicio de actividad, debiendo disponer de un plano de la vivienda firmado por técnico competente, visado por el colegio profesional correspondiente.

Una vez presentada la declaración responsable de inicio de actividad se debe proceder a la inscripción en el Registro de Empresas Turísticas de la Dirección General competente en materia de turismo, sin perjuicio de otras autorizaciones o licencias, debiendo constar en toda forma de publicidad el número de referencia de su inscripción en el citado Registro.

De este modo, desde el primer día de actividad, los inmuebles cuyo destino sea el de uso turístico, pasan a tener esa consideración, sin tener que esperar al plazo de 3 meses (90 días) que estaba previsto en la anterior regulación.

La ley establece que las empresas que presten servicio de alojamiento turístico bajo la modalidad de apartamentos turísticos ejercerán su actividad bajo el principio de de unidad de explotación empresarial, mediante precio, de forma profesional y sin carácter de residencia permanente para los usuarios, entendiéndose por tal el sometimiento de la actividad turística de alojamiento a una única titularidad empresarial ejercida en cada establecimiento o conjunto unitario de construcciones, edificio o parte homogénea del mismo. Precisamente se justifica que no se pueda ejercer la actividad si la vivienda tiene el carácter de residencia permanente, porque, de ser así no sería viable la acción de inspección, en caso de ser necesaria.

Los apartamentos turísticos estarán ubicados en la totalidad de un edificio, o en parte independizada del mismo, con accesos y escaleras de uso exclusivo, debiendo cumplir los requisitos mínimos de clasificación establecidos legalmente.

Cada unidad de apartamento turístico estará compuesta, como mínimo, por un salón-comedor, cocina, dormitorio y baño, pudiendo denominarse «estudios» cuando el dormitorio esté integrado en una pieza común con el salón-comedor-cocina y cuente con un máximo de dos plazas en camas convertibles.

Como notas comunes, tanto los apartamentos turísticos y las viviendas de uso turístico deberán cumplir las normas sectoriales aplicables a la materia, concretamente las normas de seguridad, urbanismo, accesibilidad, sanidad, medio ambiente y propiedad horizontal.

Puede ser que se trate de viviendas de uso turístico que estén sometidas al régimen de la Ley 49/1960, de 21 de Julio de Propiedad Horizontal, en cuyo caso el destino de vivienda al uso turístico podrá limitarse o condicionarse en los términos establecidos en la referida ley.

Si el número de viviendas de uso turístico implantadas en un edificio, portal o equivalente, unitario, es del 100% perteneciente al mismo propietario le será de aplicación la normativa de apartamentos turísticos.

Para la vivienda de uso turístico es necesario obtener el Certificado de Idoneidad para vivienda de uso turístico (CIVUT), que es expedido por el técnico competente, tras efectuar una comprobación in situ de la que la vivienda cumple los requisitos legales. Un técnico competente para emitir este certificado podría ser un arquitecto o arquitecto técnico.

Aspectos relacionados con las Comunidades de Propietarios

Sobre todo, y habida cuenta que las mayores quejas que existen en estos temas dimanan de que al tratarse de alquileres de corta duración, en algunos casos los arrendatarios pueden realizar actividades molestas que por la corta duración del “arrendamiento” impediría poner en marcha el procedimiento del art. 7 de la Ley de Propiedad Horizontal de actividades molestas.

Las Comunidades de Propietarios deben disponer de una facultad de prohibición del uso del alquiler vacacional en el caso de que se haga un uso inadecuado de este derecho a alquilar por periodos cortos de tiempo las viviendas por parte de sus propietarios. Y ello, cuando no surtan efecto las advertencias o requerimientos de la comunidad, no a los infractores, porque el corto periodo de ocupación lo hace ineficaz, sino a los propietarios que no adopten medidas de control y prevención para evitar que se abstengan de intervenir y evitar que los actos descontrolados de los ocupantes no se reproduzcan de forma reiterada.

Por ello debe haber un expreso reconocimiento de la posibilidad de que por mayoría simple las Juntas de Propietarios puedan acordar requerir a los propietarios para evitar las molestias de sus inquilinos y en su defecto poder aprobar el ejercicio de acciones judiciales tendente a obtener una sentencia judicial de “prohibición del alquiler vacacional” en ese inmueble por el periodo que fije la sentencia por el incumplimiento de las advertencias y requerimientos para evitar que los inquilinos del alquiler vacacional hagan la convivencia imposible en aquellas comunidades donde se reproducen con reiteración estos casos.

Es obligación del propietario de la vivienda la entrega al inquilino del alquiler vacacional de las normas de régimen interno. También se debe recoger la necesidad de que el propietario que alquila por estos cortos periodos de tiempo entregue a los inquilinos las normas de régimen interno y aquellos aspectos de los estatutos que sean necesarios para ese uso temporal del inmueble, que cuando se entra en una comunidad en el uso de los elementos comunes, el arrendatario sujeto a la Ley de Arrendamientos Urbanos y ahora los relativos al alquiler vacacional deben respetar las normas de conducta de la comunidad y los usos para garantizar y asegurar la convivencia de todos.

Los daños causados por los inquilinos en la comunidad deben ser asumidas por el propietario. Para ello debe asumirse la solidaridad en la responsabilidad por el propietario y el inquilino con respecto a los daños que causen en elementos comunes en los días que dure ese periodo del alquiler. Porque de lo que se quejan las Comunidades de Propietarios es, precisamente, de esta no asunción de responsabilidad por los propietarios de los daños que causen los inquilinos, de ahí que la regulación legal deba exigir la suscripción de una póliza de seguro de responsabilidad civil, o que las comunidades de vecinos puedan adoptar acuerdos por los que se exija esta obligación por mayoría simple a quienes alquilen sus inmuebles, incluso en arrendamientos sujetos a la Ley de Arrendamientos Urbanos, ya que también en estos casos estos pueden causar daños en elementos comunes de la comunidad.

Deberes de los usuarios

Los usuarios turísticos están obligados a observar las reglas básicas de convivencia o cívicas previstas por las ordenanzas municipales y las normas de régimen interior que hayan sido aprobadas por las Comunidades de Propietarios, para los establecimientos turísticos. A tal efecto, los propietarios de los apartamentos o viviendas turísticas o sus representantes deberán facilitar a los usuarios con carácter previo al alojamiento, un formulario informativo de dichas reglas que deberán ser aceptadas expresamente por estos últimos.

Igualmente deben pagar el precio de los servicios utilizados, en el momento de la presentación de la factura o en el plazo pactado con el propietario del inmueble.

Normativa aplicable

Ley 49/1960, de 21 de Julio, de Propiedad Horizontal.

Ley 29/1994, de 24 de Noviembre, de Arrendamientos Urbanos.

Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler.

Normativa Autonómica

  • Ej, en la Comunidad de Madrid: Decreto 79/2014, de 10 de julio, del Consejo de Gobierno, por el que se regulan los apartamentos turísticos y las viviendas de uso turístico de la Comunidad de Madrid.
  • Decreto 29/2019, de 9 de abril, del Consejo de Gobierno, por el que se modifica el Decreto 79/2014, de 10 de julio, por el que se regulan los Apartamentos Turísticos y las Viviendas de Uso Turístico de la Comunidad de Madrid.

Conclusiones

Para que una persona pueda pasar sus días libre o pequeñas vacaciones, no existe solamente la opción de los hoteles. Cada vez son más las modalidades. Es importante que primen la comodidad y el estar tranquilo, y con el alquiler turístico se tienen más oportunidades.

Las viviendas de uso turístico deben tener, además de una cama en la que se pueda descansar, un lugar de almacenamiento. No es lo mismo reservar algo solo con la idea de dormir, que saber que, vayas cuando vayas, tendrás un rincón en el que sentirte como en casa.

Llegados hasta aquí podemos decir que los apartamentos turísticos y la vivienda de uso turístico tienen en común el periodo estacional. Cualquier persona que reserva una estancia en alguno de estos espacios sabe que será por una corta temporada.

El problema es que en España existen 17 normativas que regulan el alquiler turístico, la normativa de sanciones y restricciones. Tras el boom de plataformas como Airbnb, que son las que más barreras están poniendo para el avance del sector, introduciendo cada vez más requisitos, y en algunos casos equiparando el alquiler de pisos turísticos directamente con alojamientos hoteleros, aunque no ofrezcan los mismos servicios.

Desde este despacho, asesoramos a los empresarios de establecimientos hoteleros y/o apartamentos turísticos, así como a los particulares que dispongan de viviendas que quieran destinar a uso turístico, para que puedan valorar qué alternativa es más rentable para poder explotar la actividad turística que tienen en mente, especialmente a nivel jurídico, y en lo referente a derechos y obligaciones y posibles responsabilidades que pudieran derivarse.