En GM Consulting les explicamos para qué nos es útil el contrato de arrendamiento de vivienda y toda la información que debe contener. Una vez más, nos ponemos a su disposición para desgranar cualquier duda o aclaración sobre dicho tema.

El contrato de arrendamiento de vivienda es el instrumento principal a la hora de alquilar una vivienda, ya que obliga a cada parte, legalmente, al cumplimiento de los términos del mismo. En él deben figurar los derechos y obligaciones, tanto de la parte arrendadora (propietario de la vivienda objeto del alquiler) como de la parte arrendataria (quien va a tener el derecho de uso y disfrute de la vivienda durante el tiempo por el que se haya pactado). Aunque no tiene por qué ser escrito, también puede ser verbal. Pero es mucho más recomendable que se realice por escrito, a fin de evitar posibles conflictos derivados del mismo.

 

La Ley 29/1994, de 24 de noviembre

El arrendamiento se rige por la Ley de Arrendamientos Urbanos, Ley 29/1994, de 24 noviembre, cuyas normas tienen carácter imperativo, es decir, que no puede prevalecer la autonomía de la voluntad de las partes sobre ellas. De manera supletoria, se aplica el Código Civil.

Como características principales del contrato de arrendamiento destacamos que se trata de un tipo de contrato:

  • Bilateral: porque las partes son dos.
  • Consensual: porque, según dispone la ley, se basa en el consentimiento de las partes y no requiere más formalidades.
  • Temporal: No puede ser indefinido en el tiempo, por ser considerado una carga o limitación del derecho de propiedad. Es cierto que existen usufructos vitalicios pero su regulación es diferente a la del arrendamiento.
  • Oneroso: porque quien tiene el uso y disfrute del inmueble paga una cantidad o renta por ello.

Las partes del contrato de arrendamiento son:

  • Arrendador: que es el propietario del bien inmueble que se va a arrendar. Se le suele conocer como “el casero”. Generalmente, será uno sólo, salvo en casos especiales como una comunidad de bienes en que deberían figurar todos los propietarios, o actuar uno de ellos en beneficio de los demás.
  • Arrendatario: o “inquilino”, que es quien va a gozar del uso y disfrutar del inmueble objeto del arrendamiento. Los arrendatarios pueden ser varios, y pueden personas físicas o personas jurídicas.

Información que debe contener el contrato de arrendamiento de vivienda

El contenido básico del contrato de arrendamiento debe ser:

  • Fecha de formalización del contrato.
  • La identidad de las partes contratantes. Se deben hacer constar los datos personales, como nombre y apellidos, DNI, dirección y si contratan en su propio nombre o representados por otra persona.
  • Datos del objeto del contrato, es decir, del inmueble objeto del arrendamiento, y sus anejos. Deberá constar la dirección completa, la población donde está situado y la superficie de que consta. Si se quiere, también la referencia catastral y los datos registrales.
  • La duración del arrendamiento. Si bien ha habido varias modificaciones acerca de este extremo, tras la última modificación por el Decreto-Ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, la duración será la que libremente pacten las partes. En el caso que fuese inferior a 5 años, el contrato se prorrogará obligatoriamente, hasta un plazo de 5 años. Para el caso de que el arrendador sea persona física y de 7 años para el caso de ser persona jurídica. Si llegado dicho plazo, no hay comunicación por parte de alguna de las partes, el contrato se prorrogará, por plazos anuales, hasta un máximo de 3 años más. Es interesante hacer constar desde cuando empieza a contar el plazo: si desde el día de la firma del contrato o desde la fecha de ocupación efectiva del inmueble, si es posterior.
  • La renta a pagar por el arrendatario. Se deberá pactar la periodicidad (suele ser mensual), la cantidad a abonar que será la libremente pactada por las partes, y el periodo para efectuar el ingreso cada mes. Éste suele ser dentro de los siete primeros días de mes.
  • La fianza y/u otras garantías adicionales. El arrendatario deberá abonar al arrendador, además de la renta pactada, y en el momento de formalizar el contrato de arrendamiento y en metálico, una cantidad en concepto de fianza. También se puede pedir una cantidad adicional, como un aval bancario, un depósito en efectivo o que firme el contrato un avalista como garantía de pago de la renta, o un seguro de alquiler. La fianza tiene una finalidad garantista, para hacer frente a posibles desperfectos que el inquilino pueda producir en el inmueble durante el arrendamiento. También para hacer frente a posibles cantidades pendientes de pago en el momento de finalizar el arrendamiento. La cantidad a abonar como fianza suele ser de una mensualidad de renta para arrendamientos de inmuebles sin amueblar, y de dos meses para el caso de que se entregue amueblado. La fianza se devuelve al arrendatario en el momento en que se extingue el arrendamiento.
  • Los gastos. Sobretodo, nos referimos a los gastos de comunidad, que pueden ser a cargo del arrendador, y estar incluidos en la renta. También se puede pactar que corran a cargo del arrendatario.
  • Obras. Lo habitual es que el inquilino no pueda realizar obras en la vivienda, salvo que obtenga autorización del propietario. Pero deberá realizar las reparaciones que sean consecuencia del uso del inmueble. El propietario por su parte deberá garantizar la habitabilidad del inmueble. También deberá realizar las reparaciones necesarias para mantenerla.
  • Obras de mejora. El inquilino podrá llevarlas a cabo, pero, salvo que no esté expresamente pactado en el contrato, no podrá repercutir su coste al arrendador. Una vez que se extinga el arrendamiento, podrá ser obligado por este último, a reintegrar el inmueble en el mismo estado en que se entregó.
  • Posibilidad del subarriendo. Es la posibilidad de que el inquilino/s subarrienden parte del inmueble a otras personas.
  • Anexo adjunto al contrato con inventario y fotografías de los enseres, muebles y electrodomésticos con que se entrega el inmueble, en su caso.
  • Derecho de adquisición preferente, previsto en el art. 25 de la Ley de Arrendamientos Urbanos. En el caso de que se venda la vivienda arrendada el inquilino tiene derecho a adquirirla con preferencia sobre otros compradores. Este derecho es renunciable pero de ser así debe hacerse constar en el contrato de arrendamiento.
  • Causas de extinción o resolución del contrato. Como regla general el incumplimiento de las obligaciones resultantes del contrato dará derecho a la parte que hubiere cumplido las suyas a exigir el cumplimiento de la obligación o a promover la resolución del contrato. Luego se pueden establecer otras causas de extinción, para el arrendatario. Pueden ser la existencia de obras de conservación que hagan la vivienda inhabitable o que se produzca la pérdida de la finca arrendada por causas no imputables al inquilino. O para el arrendador, por existir en la vivienda actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas, por el subarriendo si no está autorizado o previsto en el contrato, etc.
  • Firma de todas las partes.

Cláusulas no obligatorias en el contrato de arrendamiento

Otras cláusulas que se pueden hacer constar en el contrato de arrendamiento, si bien no son obligatorias:

  • Actualización de la renta. Esta actualización no se aplicará salvo que se prevea en el contrato específicamente, por lo que es una cláusula optativa. En caso de incluirla, la renta solamente podrá ser actualizada en los términos pactados y en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato, por referencia a la variación anual del Índice de Garantía de Competitividad.
  • El arrendador, con la nueva modificación de la Ley de Arrendamientos Urbanos por el Decreto-Ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, tiene la posibilidad de hacer constar una cláusula en el contrato de arrendamiento en la que se prevea la facultad de recuperar la vivienda. Ésta se podrá aplicar si prevé que en los próximos 5 o 7 años, en función de si es persona física o jurídica, va a tener la necesidad de utilizar la vivienda para sí o para sus familiares de primer grado de consanguinidad o por adopción. También existe la posibilidad que sea para su cónyuge en supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.
  • Posibilidad de desistir del contrato del arrendatario. La ley reconoce la posibilidad de desistir del contrato, una vez que hayan transcurrido al menos 6 meses desde su celebración. Pero esto se aplicará siempre que el arrendatario se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de 30 días. Se suele pactar para estos casos, que el arrendatario indemnice al arrendador con una cantidad. Ésta tendrá que ser equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir o la parte proporcional para los periodos inferiores al año.
  • La venta de la vivienda. Además de regularse el derecho de adquisición preferente, puede incluirse una previsión para el caso en que el propietario venda la vivienda durante los 5 (ó 7) primeros años de duración del contrato. En estos casos el arrendatario tendrá derecho a continuar con el arrendamiento hasta que se cumplan aquellos, subrogándose el comprador en la posición del antiguo propietario con respecto al arrendamiento. Para el caso de que la duración estuviera prevista para más de 5 (ó 7) años, llegados los 5 (ó 7) años el arrendamiento se extinguirá salvo que esté inscrito en el Registro de la Propiedad.
  • Fuero y ley aplicable a la ejecución e interpretación del contrato, en caso de surgir un conflicto entre las partes.

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